Više 90 odsto stambenih jedinica Hiljade građana Kosova žive u stanovima bez tehničke dozvole
Desetine hiljada stanova u Prištini su naseljeni, ali bez najvažnijeg pravnog dokumenta: potvrde o tehničkom prijemu. Ovaj nedostatak, koji pogađa preko 85 odsto višespratnica mnoge ostavlja u pravnoj nesigurnosti, prenosi RSE.
Pet godina Besim Shala i njegova četvoročlana porodica žive u stanu na petom spratu zgrade u naselju „Ruga B“ u Prištini, ali do danas nije njegov zakonski vlasnik.
Shala je kupio stan početkom 2020. godine za oko 80.000 eura i potpisao ugovor sa investitorom kod notara.
Uprkos tome, njegovo ime se još ne pojavljuje na zvaničnoj dokumentaciji o vlasništvu u opštini.
„Više puta sam tražio od vlasnika da se stan prenese na moje ime, ali svaki put je odgovor bio da je u procesu dobijanja potvrde o useljenosti u opštini“, kaže Shala.
Kao razlog navodi se da investitor još nije dobio potvrdu o useljenosti za zgradu, odnosno tehnički prijem.
Ovo je suštinski dokument koji potvrđuje da je objekat izgrađen u skladu sa građevinskom dozvolom i da ispunjava uslove za bezbjedno stanovanje - uključujući pravilno funkcionisanje električnih instalacija, vodosnabdjevanja, grijanja i ventilacije.
Shalin slučaj nije izolovan. U Prištini, oko 85 odsto višespratnica nema upotrebnu dozvolu.
Prema podacima Nacionalne službe za reviziju, tokom perioda 2017-2021. izdato je samo 46 upotrebnih dozvola za više od 300 visokih zgrada.
„Samo 15 odsto građevinskih dozvola izdatih tokom ovog perioda bilo je opremljeno upotrebnom dozvolom“, navodi se u izvještaju „Efikasnost i efektivnost u procesu izgradnje visokih zgrada u opštini Priština“, koji je u martu objavila Nacionalna služba za reviziju.
U izvještaju se naglašava da se bez upotrebne dozvole, zgrade ne smatraju bezbjednim za stanovnike, ne ispunjavaju zakonske standarde za život i ne daju građanima puna zakonska prava na imovinu.
Što se tiče građevinskih dozvola izdatih u periodu 2022–2023, u izvještaju se objašnjava da one nisu uključene u analizu, jer izgradnja još nije završena i ne može se procjeniti.
U periodu 2014–2023, opština Priština je izdala ukupno 1.601 građevinsku dozvolu, ali je samo 147 njih završeno upotrebnom dozvolom.
RSE je zatražio podatke od Ministarstva životne sredine, prostornog planiranja i infrastrukture o stanju stambenih dozvola u svim opštinama Kosova.
Kao odgovor, ministarstvo je saopštilo da ne posjeduje konkretnu statistiku, jer je izgradnja u ovoj kategoriji isključiva nadležnost samih opština.
Međutim, u prezentaciji pred Skupštinom Kosova krajem 2022. godine, ministar Liburn Aliu je rekao da je preko 75 odsto zgrada širom Kosova izgrađeno bez građevinskih dozvola i, posljedično, bez upotrebnih dozvola.
„Širom Kosova, preko 352.000 zgrada je bez dozvola, dok samo u Prištini ima oko 46.000 takvih zgrada“, rekao je tada Aliu.
RSE je takođe zatražio podatke od nekoliko najvećih kosovskih opština - Đakovice, Uroševca, Peći, Južne Mitrovice, Gnjilana i Prizrena - o broju građevinskih dozvola i upotrebnih dozvola izdatih tokom perioda 2017-2021, ali nijedna od njih nije odgovorila.
Driton Tafallari, bivši savjetnik u Ministarstvu zaštite životne sredine, kaže da je nedostatak upotrebnih dozvola široko rasprostranjen problem u skoro svim opštinama na Kosovu.
On kaže da je situacija još zabrinjavajuća u velikim opštinama, gdje je gradnja brojnija i intenzivnija.
Prema njegovim riječima, više 90 odsto stambenih jedinica širom Kosova nema tehnički prijem.
Problem, kaže Tafallari, uglavnom proizilazi iz neodgovornosti investitora koji ne podnose zahtjev za upotrebnu dozvolu, ali i iz nedostatka institucionalne kontrole tokom procesa izgradnje.
Dodaje da se mnogi graditelji nisu pridržavali projekata za koje su dobili građevinske dozvole, vršeći proširenja ili izmene koje ih sprečavaju da podnesu zahtjev za tehnički prijem zgrade.
„Povećali su površine za izgradnju, dodali spratove iznad onoga što je prihvaćeno građevinskom dozvolom. Stoga, kada postoji neslaganje između građevinske dozvole i stvarnog stanja na terenu, nadležni organ nema pravo da izda potvrdu o upotrebi“, kaže Tafallari.
Ilir Gjinolli, profesor urbanizma i prostornog planiranja na Univerzitetu u Prištini, takođe procjenjuje da dio krivice leži na graditeljima, ali najveća odgovornost, prema njegovim riječima, pada na opštinske vlasti, koje nemaju dovoljne kapacitete da vrše inspekcije tokom faze izgradnje.
Faton Hoxha, predsjednik Udruženja graditelja Kosova, priznaje da je veliki broj zgrada naseljen bez potvrde o upotrebi.
Ali, kaže da postoje slučajevi kada su investitori tražili da im se dostavi ovaj dokument, a opštine ga nisu izdale na vreme.
Posljedice za građane
Nedostatak upotrebne dozvole ima ozbiljne posljedice za kupce kuća, kaže Tafallari.
Pored nedostatka pravne sigurnosti za stanovanje, građani ne mogu da koriste ove nekretnine kao hipoteku za kredite, niti ih mogu legalno prodati, prema njegovim riječima.
„Pored ovoga, postoji i psihološki teret, jer sve vrijeme imate osećaj da živite u kući koja ima pravnih problema“, kaže Tafallari.
Prema Gjinollijevoj procjeni, ne gube samo stanovnici od ove situacije, već i same opštine.
„Gdje nema upotrebne dozvole, ne postoji mogućnost registracije imovine u katastru. Dakle, svi su na gubitku, uključujući i one koji su kupili stan ili drugu imovinu i opštinu, koja gubi na porezu na imovinu“, kaže Gjinolli.
Šta je rješenje?
Da bi se pronašlo rješenje za ovu situaciju, profesor Gjinolli kaže da je potrebna volja svih zainteresovanih strana, posebno onih koji direktno imaju koristi.
Prema njegovim riječima, stanovnici bi trebalo da vrše pritisak na opštinske vlasti da sprovedu zakon i izdaju upotrebne dozvole, dok bi vlada trebalo da pomogne opštinama finansijskim resursima, ljudskim i tehničkim kapacitetima.
„Trebalo bi da postoji određeni rok, koji bi obuhvatio inspekciju i sertifikaciju svih zgrada, ne čekajući zahtjev graditelja, već idući direktno kod njih“, kaže Gjinolli.
Zakon o građevinarstvu predviđa kazne za korišćenje zgrada bez upotrebne dozvole.
Investitori mogu biti kažnjeni od 1.000 do 30.000 eura ako je zgrada u funkciji bez ovog pravnog dokumenta.
RSE je upitao neke od najvećih opština na Kosovu - Prištinu, Prizren, Đakovicu, Uroševac, Peć, Gnjilane... - koliko prate sprovođenje Zakona o građevinarstvu i koliko je građevinskih kompanija kažnjeno zbog korišćenja visokih objekata bez dozvole za upotrebu, ali, do objavljivanja ovog članka, nije dobijen odgovor ni od jedne.
Izvor: Kosovo Online/RSE
Shala je kupio stan početkom 2020. godine za oko 80.000 eura i potpisao ugovor sa investitorom kod notara.
Uprkos tome, njegovo ime se još ne pojavljuje na zvaničnoj dokumentaciji o vlasništvu u opštini.
„Više puta sam tražio od vlasnika da se stan prenese na moje ime, ali svaki put je odgovor bio da je u procesu dobijanja potvrde o useljenosti u opštini“, kaže Shala.
Kao razlog navodi se da investitor još nije dobio potvrdu o useljenosti za zgradu, odnosno tehnički prijem.
Ovo je suštinski dokument koji potvrđuje da je objekat izgrađen u skladu sa građevinskom dozvolom i da ispunjava uslove za bezbjedno stanovanje - uključujući pravilno funkcionisanje električnih instalacija, vodosnabdjevanja, grijanja i ventilacije.
Shalin slučaj nije izolovan. U Prištini, oko 85 odsto višespratnica nema upotrebnu dozvolu.
Prema podacima Nacionalne službe za reviziju, tokom perioda 2017-2021. izdato je samo 46 upotrebnih dozvola za više od 300 visokih zgrada.
„Samo 15 odsto građevinskih dozvola izdatih tokom ovog perioda bilo je opremljeno upotrebnom dozvolom“, navodi se u izvještaju „Efikasnost i efektivnost u procesu izgradnje visokih zgrada u opštini Priština“, koji je u martu objavila Nacionalna služba za reviziju.
U izvještaju se naglašava da se bez upotrebne dozvole, zgrade ne smatraju bezbjednim za stanovnike, ne ispunjavaju zakonske standarde za život i ne daju građanima puna zakonska prava na imovinu.
Što se tiče građevinskih dozvola izdatih u periodu 2022–2023, u izvještaju se objašnjava da one nisu uključene u analizu, jer izgradnja još nije završena i ne može se procjeniti.
U periodu 2014–2023, opština Priština je izdala ukupno 1.601 građevinsku dozvolu, ali je samo 147 njih završeno upotrebnom dozvolom.
RSE je zatražio podatke od Ministarstva životne sredine, prostornog planiranja i infrastrukture o stanju stambenih dozvola u svim opštinama Kosova.
Kao odgovor, ministarstvo je saopštilo da ne posjeduje konkretnu statistiku, jer je izgradnja u ovoj kategoriji isključiva nadležnost samih opština.
Međutim, u prezentaciji pred Skupštinom Kosova krajem 2022. godine, ministar Liburn Aliu je rekao da je preko 75 odsto zgrada širom Kosova izgrađeno bez građevinskih dozvola i, posljedično, bez upotrebnih dozvola.
„Širom Kosova, preko 352.000 zgrada je bez dozvola, dok samo u Prištini ima oko 46.000 takvih zgrada“, rekao je tada Aliu.
RSE je takođe zatražio podatke od nekoliko najvećih kosovskih opština - Đakovice, Uroševca, Peći, Južne Mitrovice, Gnjilana i Prizrena - o broju građevinskih dozvola i upotrebnih dozvola izdatih tokom perioda 2017-2021, ali nijedna od njih nije odgovorila.
Driton Tafallari, bivši savjetnik u Ministarstvu zaštite životne sredine, kaže da je nedostatak upotrebnih dozvola široko rasprostranjen problem u skoro svim opštinama na Kosovu.
On kaže da je situacija još zabrinjavajuća u velikim opštinama, gdje je gradnja brojnija i intenzivnija.
Prema njegovim riječima, više 90 odsto stambenih jedinica širom Kosova nema tehnički prijem.
Problem, kaže Tafallari, uglavnom proizilazi iz neodgovornosti investitora koji ne podnose zahtjev za upotrebnu dozvolu, ali i iz nedostatka institucionalne kontrole tokom procesa izgradnje.
Dodaje da se mnogi graditelji nisu pridržavali projekata za koje su dobili građevinske dozvole, vršeći proširenja ili izmene koje ih sprečavaju da podnesu zahtjev za tehnički prijem zgrade.
„Povećali su površine za izgradnju, dodali spratove iznad onoga što je prihvaćeno građevinskom dozvolom. Stoga, kada postoji neslaganje između građevinske dozvole i stvarnog stanja na terenu, nadležni organ nema pravo da izda potvrdu o upotrebi“, kaže Tafallari.
Ilir Gjinolli, profesor urbanizma i prostornog planiranja na Univerzitetu u Prištini, takođe procjenjuje da dio krivice leži na graditeljima, ali najveća odgovornost, prema njegovim riječima, pada na opštinske vlasti, koje nemaju dovoljne kapacitete da vrše inspekcije tokom faze izgradnje.
Faton Hoxha, predsjednik Udruženja graditelja Kosova, priznaje da je veliki broj zgrada naseljen bez potvrde o upotrebi.
Ali, kaže da postoje slučajevi kada su investitori tražili da im se dostavi ovaj dokument, a opštine ga nisu izdale na vreme.
Posljedice za građane
Nedostatak upotrebne dozvole ima ozbiljne posljedice za kupce kuća, kaže Tafallari.
Pored nedostatka pravne sigurnosti za stanovanje, građani ne mogu da koriste ove nekretnine kao hipoteku za kredite, niti ih mogu legalno prodati, prema njegovim riječima.
„Pored ovoga, postoji i psihološki teret, jer sve vrijeme imate osećaj da živite u kući koja ima pravnih problema“, kaže Tafallari.
Prema Gjinollijevoj procjeni, ne gube samo stanovnici od ove situacije, već i same opštine.
„Gdje nema upotrebne dozvole, ne postoji mogućnost registracije imovine u katastru. Dakle, svi su na gubitku, uključujući i one koji su kupili stan ili drugu imovinu i opštinu, koja gubi na porezu na imovinu“, kaže Gjinolli.
Šta je rješenje?
Da bi se pronašlo rješenje za ovu situaciju, profesor Gjinolli kaže da je potrebna volja svih zainteresovanih strana, posebno onih koji direktno imaju koristi.
Prema njegovim riječima, stanovnici bi trebalo da vrše pritisak na opštinske vlasti da sprovedu zakon i izdaju upotrebne dozvole, dok bi vlada trebalo da pomogne opštinama finansijskim resursima, ljudskim i tehničkim kapacitetima.
„Trebalo bi da postoji određeni rok, koji bi obuhvatio inspekciju i sertifikaciju svih zgrada, ne čekajući zahtjev graditelja, već idući direktno kod njih“, kaže Gjinolli.
Zakon o građevinarstvu predviđa kazne za korišćenje zgrada bez upotrebne dozvole.
Investitori mogu biti kažnjeni od 1.000 do 30.000 eura ako je zgrada u funkciji bez ovog pravnog dokumenta.
RSE je upitao neke od najvećih opština na Kosovu - Prištinu, Prizren, Đakovicu, Uroševac, Peć, Gnjilane... - koliko prate sprovođenje Zakona o građevinarstvu i koliko je građevinskih kompanija kažnjeno zbog korišćenja visokih objekata bez dozvole za upotrebu, ali, do objavljivanja ovog članka, nije dobijen odgovor ni od jedne.
Izvor: Kosovo Online/RSE
